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來源:網絡整理 作者:中國新聞視線網小編 發布時間:2019-10-20 20:37

據中原地產研究中心統計數據顯示,2019年1月份,40個一二線城市賣地2525.9億,同比2018年下降15.4%,環比下調幅度達到了32.4%。

而中國指數研究院數據統計表明,在成交方面,2019年1月份,全國300個城市共成交土地1958宗,環比減少43%,同比減少1%;成交土地面積8191萬平方米,環比減少41%,同比減少3%。成交量下降同時,成交價格也呈現下降趨勢。數據顯示,全國300個城市成交樓面均價為2000元/平方米,環比減少6%,同比減少19%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為3506元/平方米,環比減少8%,同比減少26%。

這些數據顯示出今年土地市場明顯降溫,但也并非屬于意外。因為2018年土地市場本身就存在持續降溫的現象,土地流標現象較多,2019年1月只是延續了這種趨勢,再加上企業對2019年的經濟政策還不清晰,放慢拿地速度,等待兩會給出清晰政策信號之后,應該是大部分企業的心態。畢竟不管是宏觀經濟的不確定性增強,還是房地產長效機制建設箭在弦上,都會影響市場的預期。

經過2-3年的市場調整,企業對中國地產業發展也有了新的判斷,這種新判斷主要是基于中國地域性發展潛力得出的。始于2015年的此輪樓市大漲是在去庫存的背景下發生的,在一二線城市房價暴漲之后,三四線城市也跟隨上漲并在這個過程中實現了降庫存。但是,經過這一輪全國性的上漲之后,各地房價收入比大幅攀升,幾乎所有城市的住房購買力出現了透支。

與此同時,中國經濟在轉向高質量發展以及防范金融風險的過程中,對地方政府債務、地產投資等進行了嚴格的限制,總體而言,中國經濟增速放緩,為地產市場帶來變數。即不管是從購買力,還是從經濟走勢,都會對樓市的發展起到抑制作用。

因此,開發商對三四線城市前景看淡,土地市場降溫,更加重視一二線城市,一方面是,一線城市還有剛性的改善型需求,這種需求可以通過置換支撐購買力,因此風險不大;另一方面,一線城市過高的房價導致一些經濟資源與從業者向一些二線核心城市遷移,比如省會城市、計劃單列市、區域中心城市等經濟發展前景較好的地方。本質上,市場判斷未來中國人口將向大城市集中,在珠三角與長三角這樣發達的大區域內,與核心城市較近的中小城市也被認為有人口流入。

進入轉型期后,中國經濟區域與城市分化明顯,強者愈強、弱者愈弱的格局必然影響地產業發展,即那些經濟增長更好的地區會有大量人口流入,產生新的住房需求。但是,目前中國的土地市場并不支持和滿足這種趨勢。因為,中國收緊了一線城市的供地規模,二線城市也因為倚重土地財政而制造供給緊張。當人們更希望遷移到一二線城市的時候,這些城市反而通過控制土地供給抬高土地與住宅價格,將人拒之門外,與此同時,三四線城市經濟發展潛力有限,能夠創造的就業較少。

可以看出,中國城市的土地供給與需求產生了明顯的錯位。這種錯位也影響了地產業的發展,尤其是開發商在三四線城市不敢拿地,這也導致了很多流拍現象。在一線城市也比較謹慎,因為土地價格太高,樓市下行壓力較大,很可能賠本。中國房地產市場的結構性問題越來越突出,與此同時,地產業定位以及涉及的因素越來越復雜,必然會影響到企業拿地的熱情,大部分企業可能選擇優先規避風險,其次注重市場需求,謹慎行事。

中國房地產業已經從拉動經濟的支柱產業,轉化為影響經濟發展與金融安全的敏感部門,中國依然有各種住房需求以及住房總量供需平衡,甚至空置率過高現象同時存在的情況。如何解決這些結構性難題,消除金融風險,同時促進地產業健康發展,是擺在面前最重要的任務之一。但是,現在的某些地方政府,尤其是一些經濟增長趨緩的地區的地方政府存在強烈的沖動。

我們應該重新考慮當前的土地政策,通過改革給予農民處理土地的權利,能夠更方便讓農民進城。與此同時,中國應該發展大城市群,吸納更多人口,而增加土地供應,提供更為便宜的住房,才能讓更多的人融入城市,落戶城市,提升中國經濟整體效率。我們當前的土地與城市政策,一二線城市過高的房價,阻礙了這一進程,這應該是優先解決的問題。

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